Rekonstrukce domu - Jsme na začátku...

Rekonstrukce domu - Jsme na začátku...
10.11.2014

Před vlastní realizací nabízíme klientům tzv. kompletní předvýrobní přípravu. Pro své zákazníky zajišťujeme zpracování všech potřebných dokumentů, které jsou nezbytně nutné pro hladký průběh rekonstrukce a především pro úspěšné čerpání aktuálních dotačních titulů.

Problematika rekonstrukce domu

Časté slovo – „odborná firma“ co všechno pro nás umí zařídit?

Nejen v poslední době se degraduje pojem odborná firma a to nejen ve vztahu k provedení prací, na příklad při revitalizaci domů, ale obecně ve vztahu k investorům. Na odborných seminářích, kterých se pravidelně zúčastňujeme, slýcháváme i od přednášejících o krizi ve stavebnictví, o neochotě investorů platit za provedené dílo, o tom, že investoři dají přednost nejlacinější nabídce před nabídkou možná o něco málo dražší, ale komplexnější nebo kvalitnější.

Rovněž tak Vám kde kdo slíbí, že nic není problém. Ale umí se na tuto problematiku „nic není problém“ někdo z investorů podívat v celku a představit si, co vše se pod tímto pojmem může skrývat? Vzhledem k tomu, že naše společnost HOLBORN GROUP má na trhu zateplování domů a s tím související revitalizace a rekonstrukce domů již 13 let, můžeme na základě těchto dlouhodobých zkušeností říct, že si název „odborná firma“ opravdu zasloužíme.

Dovolte mi, abychom Vám, alespoň některé zásadní problémy přípravy stavby z našich dlouhodobých zkušeností před vlastní realizací, představili a poradili řešení.

 

Sami nebo si najmout poradce?

Pokud máte v domě zkušeného stavaře, právníka, bankovního poradce a někoho, kdo dělá inženýring, můžete ušetřit a obejít se bez poradce. Poradce Vám na základě svých zkušeností pomůže s výběrem projektanta, pomůže Vám s přípravou schůze družstva nebo shromáždění vlastníků, najde někoho, kdo za Vás vyřídí stavební povolení a ostatní věci související se stavbou (uzavření smluv, nutných pro provedení stavby), udělá výběrové řízení na dodavatele stavby, zkontroluje Vám navržené smlouvy o dílo, pomůže Vám i se závěrečným rozhodnutím, kterou firmu si vybrat.

Společnost HOLBORN GROUP si může, vzhledem ke své stabilitě, dovolit zaměstnávat řadu odborníků, kteří Vás těmito úskalími také provedou. Nemusíte se bát, že bychom chtěli ve výběrovém řízení „zvítězit za každou cenu“, vzhledem k tomu, že pracujeme na základě objednávky, která je, stejně jako samostatný poradce, placenou službou. Na rozdíl od samostatných poradců, kteří můžou mít různou úroveň, u nás máte jistotu, že se o zakázku dobře postaráme nejen do nějaké fáze, co např. požaduje stavební úřad, ale komplexně vše vyřídíme, protože ji budeme chtít i vyhrát ve výběrovém řízení. Pokud naše společnost výběrové řízení také vyhraje, je pro Vás předvýrobní příprava službou zdarma.

 

Projekt pro stavební povolení

Jako první musíte mít záměr realizovat opravy a úpravy domu a vše s těmito pracemi souvisí, nejen funkčně, ale i nákladově. Jako příklad si vezmu nejčastěji realizovanou věc na bytových domech a to zateplení domu. Proto, abychom věděli co vše provést, je nutné získat Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen PENB) nebo Energetický posudek, jejichž součástí je stále častěji v médiích zmiňovaný „energetický štítek“. Tento PENB je podkladem pro projekt stavby. Existuje několik druhů projektů, v případě revitalizace domu přichází v úvahu nejčastěji projekt pro stavební řízení (případně sloučené s územním řízením, pokud se bude např. měnit plochá střecha za šikmou) a posléze prováděcí projekt. Tady nedoporučujeme investorům příliš šetřit. Lze si nechat vypracovat projekt pro stavební povolení, ale musí nad rámec stanovený vyhláškou obsahovat také detaily provedení jednotlivých částí domu, které jsou netypické. Např. detail osazení tepelné izolace do ostění k již vyměněným oknům, pokud tam není dostatek místa, musí projekt obsahovat řešení. Máte navržené zateplit střechu další vrstvou izolantu, ale bude stačit výška atiky nebo je třeba ji upravit? Úprava atiky je důležitá, atika plní různé funkce (zamezení stékání vody na fasádu, požární oddělení jednotlivých domů, omezení funkcí sání vzduchu, může mít i pomocnou nosnou funkci pro druhou vrstvu dvouplášťové střechy apod.), proto by měl projektant navrhnout její úpravu a způsob provedení. Zatéká vám do podzemního podlaží? Součástí projektu by měla být oprava hydroizolace spodní stavby a navržení odvodnění stavby (např. drenážemi), nebo ještě lépe nová hydroizolace spodní stavby, která bude vycházet z hydrogeologického posudku.

Doporučujeme investorům zpracovat projekt na kompletní revitalizaci domu, i když stavbu budou chtít realizovat po etapách, např. nejprve zateplení střechy a výměna oken, poté vyregulování otopné soustavy, posléze např. zateplení obvodového pláště domu atd. Projekt už rovnou může zahrnovat etapizaci celého záměru a nestane se Vám tak, že by se vzájemně některé opravy mohly rozcházet. Nedostatečná tloušťka ostění pro zateplení domu popsaná výše je jen jeden z možných problémů.

Projekt pro stavební povolení by již měl obsahovat i konečné barevné řešení domu, pokud bude realizováno zateplení nebo jinak zasahováno do vzhledu domu. Můžete si na jeho návrh najmout architekta nebo Vám může HOLBORN GROUP zajistit bezplatný návrh od našeho archiekta.

Projekt stavby je věc, kterou byste si měli nechat zpracovat vždy, i když stavba stavební povolení nevyžaduje. A to z těch důvodů, že by při vlastní realizaci stavby nemělo posléze dojít k rozporům, co bylo obsahem nabídky, protože každý projektant Vám vypracuje také položkový rozpočet a ten obsahuje vše, co mám být na stavbě použito a i ve správném rozsahu. Pro další jednání s dodavatelem stavby budete používat hlavně položkový rozpočet.

 

Stavební povolení

Stavební zákon je jedna věc, praxe jednotlivých stavebních úřadů (SÚ) je věc jiná. Na stejnou věc (např. zateplení domu) některé stavební úřady vyžadují stavební povolení, některé nevyžadují vůbec nic. Lze ovšem konstatovat, že i pokud stavební úřad nevyžaduje ani povolení ani ohlášení stavby, nejsou dotčeny povinnosti investora a měl by mít kladná závazná stanoviska jednotlivých dotčených orgánů státní správy a stavbu projednanou s ostatními účastníky případného stavebního řízení. U zateplení se obvykle jedná o smlouvu nebo souhlas vlastníka sousední nemovitosti, resp. pozemku.

Mění-li se vzhled stavby (např. změna střechy z ploché na šikmou), některé stavební úřady vyžadují vydání územního rozhodnutí, některé nevyžadují nic (se slovy „střecha jako střecha“). Vždy je dobré dát na úřad alespoň dotaz, ale i tento dotaz musí být odborně koncipován (pomůže Vám projektant nebo jiný odborník na stavby). Obecně lze říci, že pokud navrženými stavebnímu úpravami bude zasahováno do nosných konstrukcí stavby, bude stavební úřad vyžadovat stavební povolení. Stavba by zároveň neměla negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Stavební úřad vyžaduje kladné stanovisko Hasičského záchranného sboru, odboru prevence, k požárně bezpečnostnímu řešení stavby (součást dokumentace pro stavební povolení). Rovněž bude vyžadováno závazné stanovisko příslušného kraje (v Praze Magistrát hlavního města Prahy, MHMP), obce s rozšířenou působností, pověřené obce či obce (v Praze příslušné úřady městských částí), vždy odboru životního prostředí, z hlediska posouzení vlivu stavby dle zákona 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. Při větších změnách staveb, např. zateplení domu, je požadováno stanovisko Státní energetické inspekce, které se předkládá Průkaz energetické náročnosti budovy nebo Energetický posudek. Některé úřady vyžadují také stanovisko Hygienické služby z důvodu dodržení hladiny hluku během výstavby a omezení vlivu negativních dopadů stavby na zdraví obyvatel. Podle umístění stavby mohou SÚ vyžadovat např. vodoprávní souhlas, souhlas MHMP, odbor bezpečnosti a krizového řízení, výjimku dle zákona 114/1992 Sb., § 50 (v Praze se netýká rorýse obecného, toho řeší níže uvedená vyhláška), povolení ke kácení mimolesní zeleně, souhlas s navrženým barevným řešením apod.

 

Stavba a příroda dle zákona 114/1992 Sb., na ochranu přírody a krajiny

Na bytových domech se velmi často vyskytují chránění živočichové, které stanoví prováděcí vyhláška k tomuto zákonu. Nejrozšířenější v Praze jsou rorýsi obecní a různé druhy netopýrů. Mimo Prahu jsme se setkávali např. i s poštolkami. Zda se na domě některé z těchto druhů chráněných živočichů vyskytují, byste měli řešit již ve fázi projektu a to nejlépe zadáním vypracování odborného posudku ornitologům či odborníkům na netopýry. Z odborného posudku vyplyne, zda na domě hnízdí některý z ohrožených druhů a výsledky průzkumu by měl projektant zapracovat do projektu. V Praze je například vyhláška, chránící rorýse obecného, podle které nelze provádět stavby v období od 22.4. do 10.8. každého roku v rozsahu 6 m od míst, která umožňují zahnízdění rorýse obecného. Není vůbec důležité, zda tam rorýs hnízdí nebo ne. Netopýři jsou trochu složitější druh, na zimu neodlétají do tepla, přes zimu si vytvářejí kolonie, ve kterých se ukládají k zimnímu spánku, přes léto vytvářejí mateřské kolonie, kdy vyvádějí mláďata. Místa těchto kolonií se zpravidla mění, během podzimu a jara netopýři přelétávají a hledají si vhodné úkryty. Proto, aby byla dostatečně ochráněna příroda, je nutné získat výjimku dle § 50 zákona 114/1992 Sb., která stanoví postup prací, který je nutné dodržet, a zpravidla buď vybudování náhradních hnízdišť pro chráněné živočichy, nebo pokud to projekt dovoluje, zachování stávajících hnízdišť.

Pokud roste v blízkosti Vašeho domu strom či keře, patří tomu, komu patří pozemek, bez ohledu na to, kdo je vysadil. Z tohoto důvodu je potřeba ke kácení souhlas jejich vlastníka, při porostech definovaných prováděcí vyhláškou je nutný i souhlas příslušné obce. Zeleň se zpravidla odstraňuje v období vegetačního klidu (cca od 1.11. do 31.3.).

 

Výběr prováděcí firmy

To je asi ta nejobtížnější část, která Vás čeká. Podle čeho firmu vybrat? Na základě našich zkušeností doporučuji nesoustředit se jen na cenu za dílo. Asi by mělo být obecným pravidlem škrtnout z výběrového řízení na dodavatele stavby nejlevnější a nejdražší nabídku. To znamená, že musíte oslovit nejméně pět firem, abyste měli alespoň 3 firmy, které Vám zbydou a se kterými budete mít i čas si promluvit o tom, co vše jejich nabídka obsahuje navíc, oproti zadávacím podmínkám výběrového řízení.

Otázky, kterým byste měli věnovat pozornost a které může výběrové řízení i obsahovat. Je firma dostatečně dlouho na trhu, aby nám nabízenou záruku mohla i naplnit? Jsou některé položky v zadaném položkovém rozpočtu nedostatečně specifikovány? Co neobsahoval položkový rozpočet a tudíž není zahrnuto v ceně díla?

V naší praxi se setkáváme od různých projektantů s různými chybami nejen v projektu, ale také i v rozpočtu. HOLBORN GROUP jako skutečná odborná firma Vám zkontroluje na základě dohody projekt i rozpočet a poradí Vám, zda je vhodné je nechat případně dopracovat.

 

Záruka na dílo

Záruku na provedené dílo Vám slíbí každá firma. Ovšem některé jen pod heslem „slibem neurazíš“, proto firma, která je na trhu dostatečně dlouhou dobu, Vám dává podstatně větší jistotu, že své závazky bude plnit i během záruční doby. Vzhledem k naší 13 leté historii Vám můžeme zaručit, že HOLBORN GROUP je firma, která řeší i reklamace, jsme firma, která se postupně rozvíjí, neexpanduje bez rozmyslu, proto na rozdíl od jiných konkurenčních společností na trhu i přes nelehkou situaci ve stavebnictví stále funguje, má kádr kvalitních dlouhodobých zaměstnanců, zná komplexnost celé stavby a bude Vám umět kdykoliv poradit.

 

Pokud byste potřebovali poradit, neváhejte se na naši společnost obrátit, spojí se s Vámi naši obchodní zástupci a doporučí Vám pro Vás optimální postup.
Ing. Iva Bradićová, hlavní předvýrobní přípravář